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不動産に関する疑問や質問にお応えします。日々更新中！
リノベーションとリフォームの違い
2016-09-07
リノベーションとは、英語で「革新、修復」を意味し、時代の変化にあわせて中古の建物の性能を新築時の状態よりも向上させ、ひいては快適な暮らしを実現し、不動産としての価値を高めることを言います。
一方、リフォームとは、基本的に壊れていたり、汚れていたり、老朽化していた部分を直し、建物を建築時の状態に戻すことを言います。
リノベーションとリフォームには、大きく4つの違いが挙げられます。
まず、工事の規模が違うというポイントが挙げられます。リフォームでは、主に設備の変更や修繕など小規模な工事になります。例えば、「システムキッチンの入れ替え」「ユニットバスの入れ替え」「部屋の壁紙の入れ替え」などです。
一方、リノベーションでは、「間取りの変更」「水道管・排水管の取り換え」「冷暖房換気設備の取り換え」など大規模な工事を行います。
住宅の性能では、リフォームは新築時の性能以下になります。よくても同等となります。
一方、リノベーションでは、時代の変化にあわせて、新たな居住スタイルに変更が可能で、新築時よりも性能がよくなることが一般的です。
資産価値としては、リフォームは上記の性能と同じ理由から、物件の資産価値は下がることが多いと言えるでしょう。
一方、リノベーションの場合、新築時よりも性能が上がり、付加価値がついたことから、リフォームした物件と比較して資産価値が高いと言えるでしょう。
工事規模が違うことから、リフォームとリノベーションには工事費用にも違います。工事内容にもよりますが、リフォームの工事費用の相場は、マンションでは300万円～400万円、一戸建てでは400万円～500万円が多いようです。
一方、リノベーションの場合、マンションでは700万円～1,000万円、一戸建てでは1,000万円～1,500万円が多いようです。
セットバック
2016-07-27
建築基準法で認められた道路のうち幅が４ｍに満たない、いわゆる２項道路（みなし道路）では、従来から存在する道路部分の中心線から２ｍ（指定を受けた道路では３ｍ）の位置まで敷地を後退させなくてはなりません。
２項道路（みなし道路）は建築基準法の施行前にあった道路や建物に対しての特例です。新たに建物を立て直す場合は建築基準法のルールに従って、４ｍ以上の幅員の道路に２ｍ以上接していないといけません。
そこで、建築基準法では、道路の中心線から水平距離２ｍ後退した線を道路の境界線とみなすことによって、建替えを認めているのです。この道路の中心性から２ｍ後退させることを「セットバック」と言います。
道路の向かい側が川や崖などのように、向かい側に道路を広げることが出来ないような場合は、道路の向かい側の境界線から４ｍのところがセットバックの境界線になります。
セットバックした部分の土地は、寄附、無償使用承諾、自己管理などがあり、所有者が選択できる場合もあります。（自治体によりますので確認が必要です）
無償使用承諾の場合は所有権は自分のままで、固定資産税も非課税ですが、セットバックした土地を自由に使用出来るわけでもないので、自治体に管理維持してもらった方が楽だということで寄附をされるケースも多いようです。
建築基準法では土地の敷地面積に対してどれくらいの面積の建物を建てられるかといった建ぺい率や、どれくらいの延べ面積の建物を建てても良いかという容積率が決められています。土地の面積が大きい程、大きな建物が建てられるということになります。セットバックした場合、セットバック部分は建ぺい率や容積率を算定する基となる敷地面積には含まれませんので、注意が必要です。
不動産の売買にもクーリングオフがあるの？
2016-07-21
宅建業法には「クーリング・オフ」という制度が設けられています。つまり、頭を冷やすという意味です。旅行先といった、特殊な状況下で契約をした場合など、一定の要件を満たしている場合に限り、買主側に無条件で解除を認めようというものです。
不動産のクーリングオフ制度は、宅建業法に規定されており、法律で定められたクーリングオフできる期間は８日間です。但し、「宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約」について定めた規定であり、 全ての不動産取引がクーリングオフできるわけではありません。
不動産がクーリングオフできる場合とは、①宅建業者が売主②宅地又は建物の売買契約③事務所等以外の場所で申込み（契約）した場合となっています。
賃貸借の連帯保証人
2016-07-20
借家やアパートを借りる時には、賃貸借契約を結びますが、その時には基本的に連帯保証人をつけなければなりません。（近年は、連帯保証人の代わりに家賃保証会社と契約する事が増えています。）借りる本人もそうですが、収入と家賃のバランスが大切です。一般には、年間の賃料総額が年収の３０％以内になっているのがよい、とされています。
月額１０万の家賃を借りるには年収４００万以上が必要ということになります。連帯保証人の審査も同様の基準でされる事もあります。これらは、住宅ローンを組む場合の年間返済額の基準とほぼ同じといえます。
不動産の相場
2016-07-19
不動産の相場とは何で決まるのでしょう？
「便利なところは高くて不便なところは安い。」
あたりまえのように聞こえますが、これもれっきとした需要と供給のバランスで成り立っています。また、年に１回発表される、地価公示価格や固定資産税評価額、路線価など不動産の価格を見る上で、参考にされる価格がたくさんあります。
一般に、交通の便も良く、ショッピングセンターが近くにある便利なところには住みたいという人が多いのに対して、物件の供給が少ないと自然と価格が上がります。また、街中で多くの人が集まる場所には、お店をしても繁盛するということで採算が合えば高い金額でも買おう、借りようとなるわけです。
逆に、「ここを使うには直すだけでお金がたくさんかかるなぁ～」という物件は、それだけ費用がかさむため安くでないと借りたり、買ったりはしてくれません。そうすると値段が下がるわけです。
「なぜ、同じくらいの物件でもこんなに値段が違うの？」というご質問がありますが、それぞれ需要と供給のバランスによって決まってくる値段なのです。
最近、街中でお店がしたいという人が増えているように感じますが、これも相場に影響をあたえる要因になるかもしれませんね。店をする場合は、採算があえば高い家賃でもかまわない、ということになりますが、相場が上がってしまうと需要と供給を結びつけることが難しくなってきます。まして、マチナカに住みたいとなると、家が利益を生むわけではないのでますます難しいわけです。でも町家は住んでこそ良さが継承できるので、住みたい人を追い出すような価格帯にはならないで欲しいのですが・・・。
